Как продать квартиру без посредников

Как продать квартиру без посредников

Чтобы продать квартиру самостоятельно и сэкономить около 5% на услугах риэлтора, придется потратить довольно много времени и изучить большой объем информации.

Предпродажная подготовка

Подготовить квартиру к продаже без участия посредника вполне по силам среднестатистическому гражданину.

Можно самостоятельно составить и договор купли-продажи. Его даже не обязательно заверять у нотариуса. Однако юридический экспресс-курс пройти придется. Иначе остается риск упустить важные детали, что чревато расторжением сделки – в результате вы лишитесь своих денег.

Законодательство постоянно меняется, и списки и содержание документов – тоже. За этим нужно следить практически в онлайн-режиме.

Просмотры и переговоры с покупателем

Показ квартиры и переговоры с потенциальными покупателями – очень тонкий момент во всей операции по продаже жилья. Неправильный ответ на любой вопрос откладывает сделку.

Как нужно разговаривать с клиентами, какие звонки следует отсеивать сразу, а с кем стоит встретиться лично, какие ваши слова могут дать покупателю повод усомниться в чистоте сделки, даже если с квартирой все в порядке, – риэлтор знает, вам же предстоит прочитать много литературы.

Но если вы опытный переговорщик или ваша работа связана с продажами, вам будет проще разобраться с этим этапом сделки.

Взаиморасчеты

Когда покупатель заявляет, что готов приобрести квартиру, и есть договоренность о цене, нужно эту договоренность закрепить. Подписать предварительный договор, в котором указать цену, а также сумму задатка, который покупатель отдаст владельцу жилья.

Это обязательное условие, иначе вы рискуете, что ваш клиент в любой момент может передумать покупать вашу квартиру, так как нашел вариант поинтереснее. А вы потеряете время и деньги.

Задаток – обычно 10% стоимости квартиры. В предварительном договоре нужно прописать, как вы и покупатель поделите расходы на проведение сделки.

Еще часть полагающихся вам за квартиру денег вы получаете, когда документы по сделке отправляются на регистрацию в Росреестр. Как правило, это 60% от стоимости продаваемого объекта. Остальное вы получите, когда регистрация благополучно завершится. Впрочем, довольно часто покупатель отказывается платить до тех пор, пока не зарегистрирован переход собственности.

Наиболее безопасные способы расчета – через банковскую ячейку или же через аккредитив. Перечислить все нюансы, которые нужно учесть при продаже квартиры, невозможно. Считается, что самостоятельно можно проводить только простые сделки, когда в наличии один покупатель и один продавец. А вот так называемые цепочки – несколько сделок одна за другой, связанные с расселением и съездом, часто с привлечением ипотеки, субсидий и материнского капитала – без риэлторов уже не стыкуются. Впрочем, любой агент уверен, что простых сделок не бывает в принципе.

Как продать квартиру? Три способа

Продать устаревший iPhone на Авито несложно. Трудности возникают, когда вместо мелочи продать нужно двухкомнатную квартиру за несколько миллионов рублей. Где найти покупателей, как оформить документы и получить деньги? Вот три способа: от самого простого и дешёвого до самого быстрого и дорогого.

Способ №1: самостоятельная продажа

Плюсы: экономия на комиссиях посредникам

Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

1. Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10 – 15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

• свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
• заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
• технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры — это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.

2. Разместить объявление о продаже

Сделать это можно бесплатно на площадках Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость и других сервисах. Если у вас много подписчиков в социальных сетях, то там можно опубликовать ссылку на объявление (и попросить их им поделиться).

3. Ждать звонков

Если их нет, возможно:

• завышена цена — придётся снижать стоимость;
• объявление не привлекает людей — поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.

4. Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5. Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток — это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом — договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.

Также понадобится заранее открыть банковский счёт или ячейку, через которую вы хотите получить средства за квартиру. Ещё можно воспользоваться услугой Сбербанка, которая называется «Сервис безопасных расчётов»: покупатель кладёт средства на специальный счёт, и банк переводит их на счёт продавца только после того, как удостоверится, что сделка зарегистрирована в Росреестре.

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).

7. Получить деньги

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1 – 5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50 – 100 тысяч ₽.

Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы

Минусы: нужно платить риелторам

1. Поиск риелтора

Можете узнать рекомендации знакомых, изучить отзывы в интернете или довериться крупной компании. При выборе можно пообщаться с несколькими специалистами, чтобы оценить их план действий по продаже жилья.

2. Заключение договора с риелтором

В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора — иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Что будет делать риелтор:

• поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
• составит грамотное объявление о продаже;
• разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
• будет продвигать объявление;
• организует показы жилья;
• организует сделку по купле-продаже.

Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.

4. Оплата услуг риелтора

Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.

Способ №3: быстрая продажа со скидкой

Стоимость: 5 – 30% от стоимости квартиры

Плюсы: быстрая продажа

Минусы: высокая плата за услуги

Обычно такие сделки совершают, когда нужно быстро продать свою квартиру и купить другую, пока её не купил кто-то другой или она не подорожала. Такая сделка может называться трейд-ин. Часто квартиру с такой скидкой покупает сам организатор сделки (брокер, агент или агентство недвижимости). Затем квартира продаётся по цене, близкой к рынку.

Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция 2019

Итак, вы решились продать квартиру без посредников. Сразу стоит оговориться, что затея достаточно рискованная и трудоемкая. Требуется не только, хотя бы, поверхностно изучить рынок недвижимости, но и психологически подготовиться к сложному процессу. Пошаговая инструкция поможет двигаться в правильном направлении и избежать типичных для новичков ошибок.

Адекватная оценка

Первый шаг – установление цены. Любому, даже непосвященному человеку, понятно, что она должна соответствовать рыночной – ни высокой, ни низкой. Для этого открываете самый популярный ресурс по продаже недвижимости и начинаете поэтапно сравнивать похожие предложения со своим имуществом. Этаж, ремонт, вид из окна, состояние внутренних систем, инфраструктура, придомовая территория – имеет значение каждая мелочь. Здоровая критика приветствуется.

Предпродажная подготовка

Товар надо представить в наилучшем виде – первое правило торговли не нуждается в пояснениях. Поэтому следует провести ряд мероприятий:

• Устранить все запахи – такие родные и привычные ароматы могут категорически не подойти потенциальным покупателям. Главные поглотители – обои, деревянная мебель, санузел, кухонный гарнитур. Безжалостно избавляйтесь от всего, что хоть как-то пахнет. Если самостоятельно определить источники не получается, пригласите независимого «эксперта», соседку или честного друга.
• Видимость простора – загруженные мебелью помещения создают впечатление «малогабаритности». Поэтому лучше убрать стенку времен советского дефицита, даже если вы за ней простояли в очереди 3 года и в итоге купили «по-знакомству» в три дорога.
• Создание уютной атмосферы – ковер на полу, приятный запах свежезаваренного кофе, пушистый плед. Сделать все, чтобы покупателю здесь захотелось остаться навсегда.
• Убрать подъезд – если общественная зона отличается исключительной захламленностью, то уделите время на элементарную уборку. Капитальный ремонт, конечно, делать не стоит, но обеспечить чистоту полов и мусоропровода на этаже надо.
• На просмотр приглашать только в «удачное» время. Квартира с окнами на восточную сторону будет более привлекательна в утреннее время. «Южное» жилье можно показывать с 11 до 13 – солнце еще не заливает всю квартиру, но при этом достаточно светло. Главное, выдержать «золотую середину». На вечном пляже или в постоянном сумраке жить одинаково неприятно.

Позаботьтесь о том, чтобы во время просмотра квартиры вы не оставались наедине с посетителями. Ведь никогда не знаешь, какие цели преследует незнакомый человек.

Реклама

Как только квартира приведена к показателям привлекательного товара, следует сообщить как можно большему количеству людей о её продаже. Для этого проводится рекламная компания. Интернет-ресурсы, печатные издания, расклейка объявлений и разбрасывание в почтовые ящики – игнорировать нельзя ни один способ массового оповещения.

Текст объявления должен быть кратким, но ёмким:

• Общая информация – дом, этаж, комнаты;
• Стоимость – с учетом торга;
• Преимущества – пару строк, почему ваша квартира лучше десятка похожих в районе;
• Сетевые объявления дополнить фотографиями – чем больше, тем лучше.

Если процесс затягивается, текст и фотографии необходимо обновлять. Никому не интересно как выглядела квартира год или даже три месяца назад. За это время вы вполне могли снести стену или чудесная кухонная панель превратиться в домашнее графити, благодаря стараниям годовалого наследника. Достоверная и актуальная информация – главный принцип эффективной рекламы.

Документация

Если самостоятельная продажа квартиры успешно подошла к оформлению сделки, то любая задержка, связанная с документами может сорвать подписание договора купли-продажи. Поэтому об этом стоит позаботиться заранее. В идеале – выписать всех родственников и себя (владельца). Это можно сделать в паспортном столе.

• Решить все вопросы с претендентами на жилплощадь – члены семьи, участвующие в приватизации или прописанные, но долгое время не проживающие.
• Узаконить перепланировку, если таковая имела место и не была оформлена в соответствии с нормативными актами;
• Паспорта всех владельцев (участников приватизации) и их согласие на продажу, заверенное у нотариуса;
• Государственный акт о праве собственности;
• Нотариально заверенная доверенность на право заключать сделку купли-продажи;
• Разрешение попечительского совета на осуществление продажи, если квартира находится в долевой (полной) собственности у несовершеннолетнего члена семьи;
• Техпаспорт на квартиру (выписка из ЖЭКа)

Подготовка документов – важный процесс. Поэтому, без помощи юриста и нотариуса обойтись нельзя. Это стоит учитывать в планировании предварительных расходов.

Заключение предварительного договора о внесении задатка

Подписание документа о задатке – гарантия для всех участников, что сделка осуществится или будет расторгнута с минимальными потерями для продавца. Ведь в случае, если покупатель откажется, без уважительных причин, задаток остается у продавца. Поэтому игнорировать этот шаг не стоит.

Чтобы документ имел юридическую силу, он должен быть составлен в соответствии с действующим законодательством. В договоре прописывается сумма, дата оплаты, обязательства и сроки по окончательному расчету. На этапе подготовки документов, можно обратиться к юристу для составления договора.

Заключение сделки купли-продажи

Окончательный взаиморасчет производится во время подписания договора или акта о приеме-передаче квартиры. По предварительной договоренности участников сделки оплата может быть выполнена любым удобным способом – наличными, безналичным переводом, через банковскую ячейку. Специалисты рекомендуют проводить оплату через банк. Это самый безопасный и надежный способ передачи денег.

В любом случае, без привлечения третьих лиц (профессиональных юристов, свидетелей), продажу квартиры осуществить не удастся. В противном случае, вы не сможете гарантировать, что сделка пройдет успешно.

Источники:

http://www.bn.ru/wiki/tips/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov

http://www.sravni.ru/text/2019/8/27/kak-prodat-kvartiru-tri-sposoba/

http://estatevoronezh.ru/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaja-instrukcija-2019/